УДК 347.68
ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВИЙ РЕЖИМ СУПЕРФІЦІЮ
Лукасевич-Крутник І.С., к.ю.н., доцент,
доцент кафедри цивільного права і процесу
Тернопільський національний економічний університету
Стаття присвячена дослідженню права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію). В результаті дослідження, проведеного на підставі аналізу норм чинного законодавства України, матеріалів судової практики та теоретичних праць вітчизняних науковців, виявлено прогалини в правовому регулюванні суперфіційних відносин та шляхи їх усунення.
Ключові слова: право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), суперфіційні відносини, власник земельної ділянки, землекористувач.
Статья посвящена исследованию права пользования чужим земельным участком под застройку (суперфиций). В результате исследования, проведенного на основании анализа норм действующего законодательства Украины, материалов судебной практики и теоретических работ отечественных ученых, выявлены пробелы в правовом регулировании суперфиционных отношений и пути их устранения.
Ключевые слова: право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций), суперфиционные отношения, собственник земельного участка, землепользователь.
Lukasevych-Krutnyk I.S. CIVIL REGIME OF SUPERFICIES.
The article is devoted to the research of the right to use the stranger plot of land for building. The blanks in  the legal regulation of superficy’s relations and ways of their removal were revealed as a result of the researching the current legislation, judicial practice and theoretical work of scientists. 
Key words: the rights to use the stranger plot of land for building (superficies), superficy’s relations, land owner, land user.
Постановка проблеми. З прийняттям Цивільного кодексу України в сферу цивільно-правових відносин було введено ряд нових для вітчизняного законодавства правових інститутів, одним з яких є суперфіцій або право користування чужою земельною ділянкою для забудови. 
Правова конструкція «право користування чужою земельною ділянкою для забудови» відома ще з часів Стародавнього Риму, і сучасне правове регулювання суперфіційних відносин в положеннях Глави 34 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) [1] та Глави 16-1 Земельного кодексу України (далі – ЗК України) в значній мірі є рецепцією норм римського приватного права [2]. 
Незважаючи на те, що суперфіцій введений в цивільне законодавство більш ніж десять років тому, реалізація таких відносин на практиці виявляє значну кількість прогалин в їх правовому регулюванні. 
Аналіз останніх досліджень та публікацій. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови як одне із речових прав на чуже майно було предметом вивчення в працях багатьох вітчизняних науковців, серед яких Бусуйок Д.В.[3], Гонгало Р.Ф.[4], Кутателадзе В.О.[5], Мартин В.М. [6], Михайленко О.О. [7], Цюра В.В.[8], Черкаська Н.В.[9] та ін. 
Виділення невирішених раніше частин проблеми, котрим присвячується дана стаття. В юридичній літературі щодо суперфіційних відносин залишаються невисвітленими багато питань. Так, потребує додаткової уваги питання визначення поняття суперфіцію; не з’ясовано, чи можуть бути інші підстави набуття права користування чужою земельною ділянкою для забудови, окрім тих, що зазначені в Цивільному кодексі України; не окреслено коло істотних умов суперфіційного договору та інше.
Формулювання цілей статті. Мета даної статті полягає у тому, щоб на основі аналізу норм чинного законодавства України, матеріалів судової практики та теоретичних праць вітчизняних науковців дати загальну характеристику суперфіцію, виявити прогалини в правовому регулювання суперфіційних відносин та запропонувати шляхи їх усунення.
Виклад основного матеріалу. Термін «суперфіцій» походить від латинського слова superficies, що означає наземна частина будівлі, те, що міцно пов’язане з землею. В римському цивільному праві суперфіцій виник в результаті преторської практики і під ним розуміли довгострокову оренду землі для забудови. 
В Цивільному кодексі України суперфіцій розглядається як одне з речових прав на чуже майно. Проте в законодавстві України визначення поняття суперфіцію немає.
У ч. 1 ст. 413 ЦК України зазначається, що власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). 
У ч. 1 ст. 102-1 ЗК України акцентується увага на підставах набуття та змісті емфітевзису та суперфіцію, а про визначення цих понять взагалі не згадується.
Проаналізувавши норми Глави 34 ЦК України та Глави 16-1 ЗК України, варто відзначити, що саме право власника надавати земельну ділянку в користування для забудови не є суперфіцієм, а лише передумовою його виникнення. Бо суперфіцієм є передання власником свого права. Спробуємо сформулювати визначення поняття суперфіцію, розглянувши характерні ознаки цього поняття.
Суперфіцій у сучасному його трактуванні характеризується такими ознаками: довгостроковість;  відчужуваність, здатність бути успадкованим, абсолютний характер захисту права супефіціарія [4, с. 5]. 
Окрім зазначених, в юридичній літературі до ознак суперфіцію відносять користування земельною ділянкою без зміни її цільового признання. Це означає, що суперфіцій може встановлюватися лише на земельну ділянку, яка підлягає забудові [5, c. 4] . 
Довгостроковість означає, що короткотривалий строк передачі земельної ділянки суперечить самій природі суперфіцію, адже він укладається для здійснення будівництва. При цьому відповідно до ч.3 ст. 413 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою може бути встановлено на визначений або на невизначений строк. 
Потрібно відзначити, що в законодавстві України щодо земель, які знаходяться у приватній власності, немає встановлено ні мінімального, ні максимального строку користування чужою земельною ділянкою для забудови. Очевидно цей строк повинен встановлюватись в кожному конкретному випадку залежно від виду будівництва, яке землекористувач планує здійснити на земельній ділянці, що передається йому під забудову. Щодо земель державної та комунальної власності, то строк суперфіцію згідно з ч. 4 ст. 102¹ ЗК України не може перевищувати 50 років.
Відчужуваність як ознака суперфіцію закріплена у ч.2 ст. 413 ЦК України. Вона означає, що право користування чужою земельною ділянкою для забудови, яке передається від власника землі землекористувачеві, може бути передане останнім іншій особі у будь-який спосіб, не заборонений законом. В тому числі шляхом укладення цивільно-правового договору. При цьому відчужується виключно право користування земельною ділянкою, а не право власності на земельну ділянку чи споруда на земельній ділянці. Землекористувач, якому надається земельна ділянка для будівництва, та новий набувач суперфіцію не зобов’язані ставити до відома власника земельної ділянки про такий договір. Договір може носити як оплатний, так і безоплатний характер. Новий набувач суперфіцію і власник земельної ділянки зберігають те саме коло прав і обов’язків, як у попереднього суперфіціарія [10, c. 691].
Здатність бути успадкованим означає, що право користування земельною ділянкою для забудови може передаватися в порядку спадкування. При чому суперфіцій може успадковуватись як за заповітом, так і за законом.
Абсолютний характер захисту права суперфіціарія означає, що віднесення суперфіцію до речових прав надає землекористувачеві абсолютний захист його права користування чужою земельною ділянкою для забудови. Проте ця ознака суперфіцію не відрізняє його від інших речових прав. Вона свідчить, що суперфіцій належить до речового права. Адже для речових прав загалом є характерним те, що вони користуються абсолютним захистом. 
Таким чином, суперфіцієм є довгострокове, відчужуване та успадковуване право користування земельною ділянкою, яке передається його власником іншій особі (землекористувачеві) для здійснення будівництва. Оскільки в законодавстві України поняття суперфіцію немає, пропонуємо закріпити зазначене визначення у ч. 1ст.413 ЦК України.
Суб’єктами суперфіцію виступають власник земельної ділянки, наданої для забудови, та землекористувач. Відповідно до ст. 374 ЦК України суб’єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади. Аналогічно за змістом, але в іншому формулюванні визначено суб’єктний склад права власності на землю у ст. 80 ЗК України. Там зазначається, що суб’єктами права власності на землю є: громадяни та юридичні особи – на землі приватної власності; територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, – на землі комунальної власності; держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, – на землі державної власності. 
Землекористувачем або суперфіціарієм може виступати будь-яка особа, обсяг цивільної правосуб’єктності якої дозволяє здійснювати будівництво на чужій земельній ділянці.
Об’єктом суперфіцію є земельна ділянка, призначена для забудови. Важливо зауважити, що забудова повинна відповідати цільовому призначенню земельної ділянки. Цільове призначення земель є спеціальною категорією і визначається Земельним кодексом України. Так, відповідно до ст. 19 ЗК України серед інших категорій земель зазначаються землі для житлової та громадської забудови. До них належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування. Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм. 
Землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення теж можуть використовуватися для забудови відповідними підприємствами, установами та організаціями при здійсненні ними своєї діяльності. Так, відповідно до ст. 66 ЗК України до земель промисловості належать землі, надані для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд промислових, гірничодобувних, транспортних та інших підприємств, їх під’їзних шляхів, інженерних мереж, адміністративно-побутових будівель, інших споруд. 
Землі сільськогосподарського призначення теж можуть використовуватись для здійснення забудови. Відповідно до ст. 22 ЗК України до земель сільськогосподарського призначення належать землі, надані для розміщення відповідної виробничої інфраструктури. 
За аналогією можна говорити  про використання суперфіцію і щодо інших категорій земель, при умові, що забудова не повинна порушувати цільового призначення земельної ділянки, а власнику ділянки чинним законодавством не заборонено передавати право користування цією земельною ділянкою з метою забудови. Одним із правовим наслідків порушення цільового призначення земельної ділянки згідно з ст. 21 ЗК України є визнання недійсними договорів щодо земельних ділянок.
В Цивільному та Земельному кодексах України вказано дві підстави виникнення суперфіцію – договір та заповіт. 
Договір користування чужою земельною ділянкою для забудови не знайшов свого місця в системі договорів, визначеній Цивільним кодексом України, та не має самостійної правової регламентації. Тому сторони суперфіційного договору, керуючись ч. 2 ст. 6 ЦК України, мають право на власний розсуд врегульовувати в договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. 
В законодавстві України нема спеціальних вимог щодо порядку укладення та форми договору суперфіцію. Керуючись загальними положеннями про форми правочинів, можна стверджувати, що оскільки договір користування чужою земельною ділянкою для забудови не виконується сторонами у момент його вчинення, він повинен укладатись в письмовій формі. Суперфіційний договір не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню в силу вказівки закону. Проте він може посвідчуватись нотаріусом за домовленістю сторін. 
Договір про передачу права користування чужою земельною ділянкою для забудови є підставою для державної реєстрації права забудови земельної ділянки (суперфіцію). Відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» суперфіцій є похідним речовим правом на нерухоме майно і реєструється після державної реєстрації права власності на таке майно [11].
Не менш цікавим та неврегульованим на сьогодні є питання щодо визначення кола істотних умов договору користування чужою земельною ділянкою для забудови. Спробуємо вивчити його крізь призму норм Цивільного кодексу України.
Відповідно до абз. 2 ч. 1 ст. 638 ЦК України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. 
Таким чином, при погодженні істотних умов суперфіційного договору сторони повинні передусім зазначити його предмет – земельну ділянку, цільове призначення якої дозволяє зведення будівлі чи споруди. 
Аналіз норм Глави 34 ЦК України свідчить, що користування чужою земельною ділянкою для забудови залежно від волі суб’єктів таких відносин може бути як оплатним, так і безоплатним, як строковим, так і безстроковим. Проте якщо суперфіційні відносини виникають на підставі договору, то в ньому строк та оплата є умовами, необхідними для договорів такого виду. Відсутність зазначених умов у змісті договору може бути підставою для виникнення в подальшому спорів між його сторонами.
Сторони суперфіційного договору за заявою хоча б однієї із них можуть погодити в договорі вид і обсяги будівництва, а також умови і строки передачі земельної ділянки суперфіціарію; умови повернення земельної ділянки власникові; правові наслідки припинення права користування та ін. 
Зіткнувшись з відсутністю законодавчого регулювання договірних відносин суперфіцію, сторони при визначенні змісту договору часто за аналогією закону використовують ст. 15 Закону України «Про оренду землі» [12], де коло істотних умов договору оренди землі чітко окреслено. Таких підхід не є правильним. Адже договір суперфіцію та договір оренди землі – це самостійні правові конструкції, і їх не потрібно ототожнювати.  Така ж позиція прослідковується в судових рішеннях. Так, в узагальненнях судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами, Вищий господарський суд України вказує на помилковість застосування господарськими судами норм про суперфіцій до відносин оренди землі, і зазначає, що договір оренди землі та договір суперфіцію підлягають окремому правовому регулюванню та мають властиві їм особливості [13]. 
З метою усунення цієї прогалини в правовому регулюванні договірних відносин суперфіцію пропонуємо доповнити ст. 413 ЦК України частиною 4 такого змісту: «Істотними умовами договору користування чужою земельною ділянкою для забудови є предмет, ціна та строк користування цією земельною ділянкою, а також інші умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди».
Підставою виникнення суперфіцію може бути і заповіт. Оскільки право на заповіт має лише фізична особа, то відповідно коло осіб, які можуть передати право користування своєю земельною ділянкою для її подальшої забудови на підставі заповіту, обмежується лише фізичними особами. Коло ж осіб, які можуть бути суперфіціаріями за заповітом, не обмежене. 
Але факту наявності заповіту для виникнення суперфіцію ще не достатньо, спадкоємцеві належить укласти односторонній правочин – прийняти спадщину в строки та в порядку, передбаченому законодавством, та здійснити державну реєстрацію встановленого права. Отже, для виникнення суперфіцію на підставі заповіту необхідна сукупність юридичних фактів: існування в заповідача права власності на земельну ділянку, яка належить до земель житлової, громадської забудови чи промисловості; наявність заповіту, який відповідає вимогам закону (щодо особи заповідача, форми, змісту, порядку посвідчення); зазначення в змісті заповіту всіх відомостей, необхідних для виникнення суперфіцію (об’єкт, мета, строк тощо); прийняття спадщини спадкоємцем у порядку та строки, передбачені законом; державна реєстрація виникнення суперфіціарного права органом державної реєстрації прав, де зареєстровано право власності на земельну ділянку на підставі подання спадкоємцем свідоцтва про право на спадщину та інших документів, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та внесення відповідних відомостей до державного реєстру [14, с. 113-114].
Важливим є питання, чи обмежується коло підстав виникнення суперфіцію лише договором та заповітом. При його вирішенні варто погодитись з позицією О.А. Підопригори, згідно з якою суперфіцій може бути також встановлений законом, зокрема, у суспільних інтересах, або за рішенням суду за позовом заінтересованої особи про надання їй права користування чужою земельною ділянкою для забудови за наявності підстав, необхідних для задоволення такого позову [15, c. 298].
Закріплення на законодавчому рівні інших підстав виникнення суперфіцію розширить сферу застосування таких відносин, тому пропонуємо друге речення ч. 1 ст. 413 ЦК України, де зазначено підстави виникнення суперфіцію, викласти в такій редакції:  «Таке право виникає на підставі договору, заповіту, закону або рішення суду».
Змістом суперфіційних відносин є права та обов’язки кожної із сторін. Хоч ст. 414 ЦК України має назву «Права та обов’язки власника земельної ділянки, наданої для забудови», її норми присвячені лише правам. Так, власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право володіти та користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем. А також власник має право на отримання плати за користування нею. 
Більш розширений перелік прав, а також обов’язки власників земельних ділянок визначено в ст.ст. 90, 91 ЗК України. Очевидно, їх потрібно розглядати як права і обов’язки власників земельних ділянок, наданих для забудови. Тому до обов’язків власника такої земельної ділянки можна віднести забезпечення використання земельної ділянки за її цільовим призначенням, своєчасне надання відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування даних про стан і використання земель та інших природних ресурсів та ін.
Права та обов’язки землекористувача у договірних відносинах суперфіцію сформульовані у ст. 415 ЦК України. Так, землекористувач має право користування земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором, та право власності на споруджені ним будівлі (споруди). На землекористувача покладається обов’язок вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, та інші платежі, встановлені законом, а також використовувати земельну ділянку відповідно до її  цільового призначення.
Підстави припинення суперфіцію зазначені у ст. 416 ЦК України. Проте серед цих підстав не згадано договір. Це видається нелогічним. Адже якщо договір є однією із підстав набуття права користування чужою земельною ділянкою для забудови, то він повинен бути і підставою припинення. З метою усунення вказаної прогалини у правовому регулюванні договірних відносин суперфіцію пропонуємо ч. 1 ст. 416 ЦК України доповнити пунктом 5 в такій редакції: «5) домовленість сторін». 
Висновки. Наведене вище дослідження права користування чужою земельною ділянкою для забудови як одного із речових прав на чуже майно свідчить про необхідність розробки нормативної бази, яка б більш детально регламентувала такі відносини. Цивільне законодавство України, яке регулює суперфіційні відносини, обмежується лише п’ятьма статтями Цивільного кодексу України. Поза увагою законодавця залишається не врегульованою низка інших аспектів, які потребують окремого дослідження та наукового обґрунтування. Сподіваємось, запропоновані у статті зміни до Цивільного кодексу України зможуть стати кроком на шляху подальшого вдосконалення законодавства у цій сфері.
ЛІТЕРАТУРА:
1.	Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 р. // Відомості Верховної Ради України від 03.10.2003 р. – 2003. – № 40. – Ст. 356.
2.	Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 р. // Відомості Верховної Ради України від 25.01.2002 р. – 2002. – № 3. – Ст. 27.
3.	Бусуйок Д.В. Правове регулювання обмежень прав на земельні ділянки в Україні: автореф. дис. на здобуття наук. ступеня канд. юрид. наук: спец. 12.00.06 / Д.В. Бусуйок. – К., 2005. – 19 с.
4.	Гонгало Р.Ф. Суперфіцій у римському праві та його рецепція у сучасному цивільному праві: автореф. дис. на здобуття наук. ступеня канд. юрид. наук: спец. 12.00.03 / Р.Ф. Гонгало. – Одеса, 2008. – 18 с.
5.	Кутателадзе В.О. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови за цивільним законодавством України: автореф. дис. на здобуття наук. ступеня канд. юрид. наук: спец. 12.00.03 / В. О. Кутателадзе. – Київ, 2011. – 20 с.
6.	Мартин В.М. Право користування чужим майном: автореф. дис. на здобуття наук. ступеня канд. юрид. наук: спец. 12.00.03 / В. М. Мартин. –Львів, 2006. – 20 с.
7.	Михайленко О. О. Речово-правові обмеження права приватної власності за стародавнім римським та сучасним цивільним правом України: автореф. дис. на здобуття наук. ступеня канд. юрид. наук: спец. 12.00.03 / О.О. Михайленко. – К., 2003. – 28 с.
8.	Цюра В.В. Речові права на чуже майно: автореф. дис. на здобуття наук. ступеня канд. юрид. наук: спец. 12.00.03 / В.В. Цюра. – К., 2005. – 19 с.
9.	Черкаська Н.В. Обмеження прав на земельні ділянки: автореф. дис. на здобуття наук. ступеня канд. юрид. наук: спец. 12.00.06 / Н.В. Черкаська. – Донецьк, 2009. – 19 с.
10.	Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України: У 2 т. – 2-е вид., перероб. і доп. / За ред. О. В. Дзери (кер. авт. кол.), Н. С. Кузнєцової, В. В. Луця. – К.: Юрінком Інтер, 2006. – Т. 1. – 832 с.
11.	Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень: Закону України від 01 липня 2004 р. // Відомості Верховної Ради України від 17.12.2004 р. – 2004. – № 51. – Ст. 553.
12.	Про оренду землі: Закон України від 06 жовтня 1998 р. // Відомості Верховної Ради України від 17.11.1998 р. – 1998. – № 46. – Ст. 280.
13.	Вищий господарський суд України. Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами від 01.01.2010 року // [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http//www.rada.gov.ua
14.	Михайленко О.О. Підстави встановлення суперфіційного права/ О.О. Михайленко// Вісник Запорізького національного університету. Юридичні науки. – 2009. – № 2. – С. 110 – 114. 
15.	Цивільний кодекс України: Науково-практичний коментар/ За ред. розробників Цивільного кодексу України. – К.: Істина, 2004. – 928 с.